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前回に続き、今回は土地・建物の譲渡があった場合の確定申告の計算方法についてお伝えします。

 

譲渡所得の計算方法（分離課税）

 

土地･建物を譲渡した場合の確定申告について詳しく見ていきましょう。前述しましたとおりこの場合は分離課税となりますので、給与や事業所得とは別に一定の税率で税金を計算します。

確定申告の用紙「譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）」を税務署で入手して見て頂くとわかりやすいのですが、基本は「収入金額－（取得費＋譲渡費用）」に対して税率をかけて税金を算出することができます。

 

収入金額

収入金額は売却時に契約した売却金額を使用すればよいのですが、その際には契約書に記載されている売却価額の他に、固定資産税の精算金額も含むこととなりますのでわすれずに計算に織り込みましょう。

 

取得費・譲渡費用

注意を要するのは取得費です。

税法には減価償却という概念がありまして、建物の取得費の計算においては償却費を加味する（控除する）必要があることに留意が必要です（土地は償却という概念がないので償却費を控除する必要がありません）。そのため建物部分の取得費というのは当時購入した価格とは一致しませんので注意が必要です。

取得費の計算式
土地の取得費＝土地の取得時の購入（建築）価額
建物の取得費＝建物の取得時の購入（建築）価額▲償却費相当額※１
※１償却費相当額＝建物の購入（建築）価額×0.9×償却率×経過年数
※２償却率は建物の構造により変わります。
居住用の木造で0.031、鉄筋コンクリートで0.015となります。

なお取得費が不明（建築・購入価額がわからない場合）、譲渡価額（売却額）の5％とすることができますし、例外的に計算する方法も存在しますのでご相談ください。

また譲渡費用には仲介手数料、売買契約の印紙代、売却のために測量した場合の測量費、売却のために土地・建物を鑑定した場合の鑑定料、売却のために借家人を立ち退かせるために支払った立退料、買主の登記費用を負担した場合はその負担額、土地を売却するためその土地の上にある建物を取り壊した場合の建物の取得費と取り壊し費用、買主の要望で売却直前に行った建物の修繕費、売買契約書作成や売却に関する紛争解決のための弁護士費用、売却のために広告した場合の広告料、すでに売買契約をしていたがさらに有利な条件で他に売却するためその契約を解除した場合の違約金、買主との交渉のために要した交通費・通信費などが含まれます。

 

税金の計算（税率）

譲渡した年の1月1日現在において所有期間が5年以内の「短期譲渡所得金額」の税率は所得税30.63％、住民税9％になっていますので、所得金額に左記の税率をかけて税額を計算します。また譲渡した年の1月1日現在に置いて所有期間が5年を超える「長期譲渡所得金額」の場合、税率は所得税15.315％、住民税5％、となりますので、所得金額に対してこの税率をかけて税額を算出することとなります。

 

まとめ

 

いかがでしょうか？まずは特例の存在について知ってもらい、その後に基本的な計算構造に触れて頂きました。前回とりあげた他にも譲渡所得があった際の税額計算において、控除の特例はいくつかあります。それぞれに要件が決まっていたり、併用できるものも場合によってはあったりしますので、不動産を売却したときなどは専門家に相談することをおすすめします。有利な課税方法の選択をして、必要以上の税金を払って損をしてしまうことの無いようにしましょう。